分析:立体车库有钱赚吗?


目前投资领域中出现了一个项目,投资立体车库,即投资者投入一定费用(5—20万元不等),买下立体车库中的一个车位的租赁权,期限3—5年不等。
  然后投资者也不用运营管理,只需等租赁权期满后,就可以获得一定丰厚的回报,年收益平均在18%。以投入8万元,租赁期5年为例,五年之后连本带利的总回报在15万多元。
  从账面上看,这绝对是一个黄金投资项目,但这么好的事靠谱吗?

  从账面上看,这事靠谱
  一个立体车位,究竟能产生多少收益?它的“造血”功能有多少?笔者走访了天津某写字楼的地下立体车库,由于该车库位于二级地段,收费并不高,停车费为6元/小时,没有封顶费,如果持续停车24小时,总收费为144元。以周一至周五上班时间(早8点至晚6点),车库100个车位全满;周末车库平均负荷量约50%;粗略估算每个车位每月能收取约4000元。也就是说一个车位一年的收入约4.8万元,但扣除电费、设备磨损费、员工工资、场地租赁费等,年收益在2万元左右,以8万元的投资额计算,收益率绝对高于18%。
  另外,除了停车费之外,立体车库还能产生其他收益,比如道闸广告、车库内广告等,这些项目每年大约也可以贡献2%的收益。
  从账面上看,投资立体车库,还真是一件靠谱的事情。
  从法律角度看,这事有风险
  不少法律人士表示,与其说是租赁车位,这类项目更像是一个民间借贷项目。因为,以投资房地产为例,投资者是要买房,然后出租,但投资立体车库,投资者得到的是一个车位的N年的收益享有权,并没有发生物权转移。其存在两个风险:
  一是,借贷行为是否符合相关规定,根据相关法律,回报率不超过银行同类贷款利率4倍的民间借贷,受到法律的保护(目前银行的贷款利率约6%)。目前看这个收益率是符合规定的,但是由于其借贷方式,更像是一种集资行为,所以是有风险的。
  二是,这个项目是否真的可以长期产生足够的利润。目前看这是一个未知数。据了解,目前国内立体车库鲜有大型企业介入,更多的是中小规模企业在运作,他们是否有强大的造血能力,持续发展,这是值得商榷的。
  从实际操作看,这事不靠谱
  笔者又进行了深入的调查,发现了一些新的问题:
  一是,二三线城市,账面收益就不高。立体车库在一线城市,市场认知率比较高,但在二三线城市,立体车库并没有被广大消费者认可,基本上绝大多数的立体车库运载负荷率都在50%左右;另外,二三线城市的停车费也远远低于一线城市,以杭州为例,一个立体车库的车位的年收入只有1.2万元,扣除各种成本,其年收益只有几千元。
  二是,立体车库投资有很大局限性。停车难是一个大众问题,但是由于目前市场认知度不高,只有建立在黄金地段、著名商圈这样寸土寸金的地方,才能产生较高的收益,如果建立在社区、普通地段,由于停车位相对好找,甚至随便停车也不会挨罚,导致立体车库的收益极低,有的地方甚至一个月的收益,连支付电费都不够。
  三是,市场潜规则不少。建立立体车库,不像开个店那么简单,首先,你要有交管部门的允许,谁都知道停车市场空间巨大,各地的很多停车场都与各地交管部门有着千丝万缕的关系,普通投资者能否拿到运营许可,就是一个大大的问号;其次,即使交管部门允许了,场地租赁关系不打点好,一样无法运作,比如进入社区,因为你动了他的利益,你不与物业搞好关系,今天他给你停电,明天找人堵你车库门口,你一样赚不到钱……
  四是,隐形投入容易被忽视。很多人只是看到了收入,没有投入,事实上即使投资者不用具体运营,但是运营立体车库时,投入的电费、人工管理费,这些隐形投入都是需要考虑的。据业内人士介绍,不完全统计,这些隐形投入大约占到了50%,可是很多项目方在给投资者做测算时,几乎忽略隐形投入问题,也间接提升了成本。
  所以,租赁立体车库这个项目本身问题多,特别是其在法律层面上,很多问题尚未有效解决,另外收益绝对没有项目方宣传的那么多,因此建议投资者在投资时谨慎为好。
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