丹客公寓17日在纽交所成功上市，成为2020年国内首家上市的长租公寓创业公司。在接受腾讯《一线》专访时，丹客公寓CEO高静强调，数据驱动是公司成立以来的核心，也将是未来进一步提升价值的关键。
丹客公寓诞生于2015年，当时是国内O2O创业最火热的时期。很多创业公司为了在未来的竞争中占据有利地位，普遍用了大量的资金来尽快扩大市场规模，力争走在行业前列。但高静在接受腾讯《一线》采访时表示，公司从一开始就没有遵循这个逻辑，而是真正看到了当时国内租房市场的痛点。
高静表示，中国的租赁市场高度分散，效率低下，只有不到2%的出租屋由机构管理。与美国和日本分别为57%和80%的比例相比，还有很大的提升空间。丹客公寓的出现正是为了解决这样的痛点，通过技术手段，让租房的供需双方通过蛋壳平台更好的对接。
上市前一周，高敬带领团队在美国进行密集路演，面对面向投资人介绍蛋壳业务和模式。高静告诉腾讯新闻《一线》记者，虽然这种模式在美国很新，但投资人反馈不错，大部分投资人看好蛋壳模式。
自2015年成立以来，蛋壳的业务一直在快速扩张，从北京开始，然后扩展到深圳、上海等其他一线城市。2017年，丹客公寓加速向二线城市扩张，不到两年时间，先后进入杭州、天津、武汉等10个城市。
高静表示，蛋壳的业务发展战略与中国城市化进程同步。目前，其业务已经扩展到二线城市，但这些二线城市也有很强的增长潜力，未来甚至会成为一线城市。他以丹客公寓已经进入的武汉为例，武汉正在通过“两个百万计划”向成为一线城市的目标迈进。
根据艾瑞咨询的市场研究数据，2018年中国租赁市场规模将达到1.8万亿元，2023年将达到3万亿元，是2018年的近两倍。
针对中国租房市场高分散、低效率的问题，高敬认为，引入技术是帮助消除这一传统市场供需双方“痛点”的有效手段。
丹科公寓提供的全新租房商业模式可以概括为三个特点：集中化、标准化、线上化。
具体来说，丹科公寓通过与房东签订长期租赁合同获得大量房源，然后对这些公寓进行装修和装修，一般需要17-21天，再将这些房源转租给租客。
丹科公寓表示，与房东签订合同取得房屋后，在装修、布局完成前不会产生任何收入，在房屋出租给租客前不会从现金流出变为现金流入。
根据招股书中的披露，2017年第一季度至2019年第三季度，公寓的还款周期通常为12至20个月。丹科公寓表示，随着规模的扩大，效率和成本会有所提升，从而进一步缩短还款周期。
在从一线城市向二线城市快速扩张的过程中，丹科公寓也进一步扩大了其控制的房源数量，从2015年底的2434套公寓，增长至2019年9月底的40.6万套，实现了166倍的增长，2015年至2018年的年复合增长率为360%。
随着房源的不断增长，丹科公寓的收入规模也在快速增长。2017年全年收入6.56亿元，2018年26.75亿元，2019年前9个月16.73亿元。与此同时，相应的获得收益的成本，也就是丹科公寓需要向房东支付的租金，也迅速增加。2017年租金成本5.11亿元，2亿元。
照此计算，目前丹科公寓的毛利率在10%左右，但包括折旧、装修等其他费用仍然较高，使得蛋壳目前的盈利状况不容乐观。
招股书显示，丹科公寓2017年营业亏损2.18亿元，2018年12.2亿，2019年前9个月23.13亿。
在实际业务操作过程中，租客签订的租赁合同可以作为抵押物交给银行，银行会先以贷款的方式将租赁期内的租金全部支付给平台，然后租客与银行形成债权债务关系，租客每月向银行还款。
对于这种方式，高静表示，这是丹客公寓提供给平台租客的一种自主选择。通常租房是“一按揭三付款”，用户可以选择通过向银行借款来支付这笔费用，这是消费金融产品的一种应用。
因为这种特殊的模式，丹科公寓的财报也是把从银行贷的款算作融资产生的现金流，而不是经营性现金流。
2017年至2019年前9个月，融资净现金流分别为人民币8.22亿元、人民币46.9亿元和人民币30.8亿元。除2018年B、C轮融资25.5亿元，2019年C轮融资15亿元外，融资现金流主要与租赁合同担保的银行贷款有关。
虽然目前盈利状况不佳，但目前丹科公寓以40多万套房源的规模处于行业前列，接下来考验的是丹科公寓运营效率的进一步提升。
高敬认为，坚持数据驱动是提升价值的有效手段。蛋壳有一套被称为“蛋壳大脑”的人工智能系统，基于数据分析做出实时无偏的决策，帮助指导企业运营的每一步。
“蛋壳大脑”还具有自学习功能，可以将过往城市、用户数据等数据信息应用到新城市，提高每笔交易的效率。这一系统可以减少对当地条件的依赖，提高进入新市场的效率。
丹科公寓的IPO价格为13.5美元。按照这个发行价，蛋壳IPO融资总额为1.4亿美元。高静表示，将投入约4000万美元进一步升级技术，通过科技手段实现租赁流程的标准化和在线化。
根据招股书中披露，丹科公寓与房东签订的租赁期限通常为4至6年，为了换取更低的租赁费用，丹科公寓通常与租客签订一年的租约。
丹科公寓商业模式的核心是试图增加单套公寓在租赁期内产生的价值，最终提高盈利能力。
这个价值主要从两个方面挖掘。第一，自然是租金收入，也就是在最短的时间内把房子租出去，产生租金收入。招股书显示，截至2019年6月30日，其房屋的入住率为87%，截至2019年11月30日，入住率为77.9%。
在增加租金收入方面，未来还是有一定空间的。招股书显示，由于规模和效率优势，丹科公寓在北京六个城区的单间平均租金为2788元，比平台外单间平均租金5784元低一半。
除了租户支付的租金，另一方面的价值创造是通过其他增值服务获得的。蛋壳天使的投资人、董事长德里克曾在接受采访时表示，丹客公寓未来可以成为生活服务的入口。
招股书显示，从2017年下半年开始，蛋壳开始向租户收取月服务费，通常为租金的6%至8%。这部分未来仍有进一步增长的潜力。
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